כשאומרים שדירה ״רשומה על שם מישהו״, המשפט נשמע פשוט. בפועל, זכויות בדירות בישראל יכולות להיות מתועדות בכמה מערכות שונות, והמסמך שצריך לבדוק משתנה בהתאם למקום שבו הזכויות מנוהלות.
דירה יכולה להיות רשומה בלשכת רישום המקרקעין – מה שמכונה בדרך כלל טאבו. זכויות בנכס אחר יכולות להיות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, ובפרויקטים מסוימים הרישום מתנהל בתקופת ביניים גם באמצעות חברה משכנת.
ההבדל אינו רק טכני. הוא משפיע על המסמך שממנו בודקים את הזכויות, על הדרך שבה מעבירים דירה, על רישום משכנתה ועל הפעולות שנדרשות עד שהקונה נרשם כבעל הזכות.
לפי רשות מקרקעי ישראל, סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום, וכאשר העסקה לא הסתיימה ברישום היא נחשבת להתחייבות לעשות עסקה בלבד.
מה זה בעצם טאבו?
״טאבו״ הוא הכינוי המקובל ללשכת רישום המקרקעין ולפנקסי המקרקעין שמנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים.
כאשר דירה רשומה בפנקסי המקרקעין, ניתן להפיק נסח טאבו.
הנסח הוא מסמך רשמי שיכול להציג, בהתאם לרישום:
- בעלי זכויות
- סוג הזכות
- משכנתאות
- שעבודים
- עיקולים
- צווים שיפוטיים
- הגבלות
- הערות רלוונטיות נוספות
משרד המשפטים מדגיש שהמידע בנסח נכון ליום הפקתו, ולכן בעת בדיקה של עסקה נהוג להסתמך על נסח עדכני ולא על עותק ישן שנשמר אצל אחד הצדדים.
מה המשמעות של דירה שרשומה בטאבו?
כאשר רישום הדירה הושלם, ניתן לזהות אותה כיחידת רישום באמצעות פרטי הגוש, החלקה ולעיתים תת-החלקה.
בבית משותף, כל דירה יכולה להירשם כתת-חלקה נפרדת.
יש כאן פרט שקל לפספס: מספר תת-החלקה אינו בהכרח מספר הדירה בבניין. גם משרד המשפטים מזהיר שלא להניח ששני המספרים זהים.
לכן מי שבודק דירה לפני רכישה צריך לוודא שהנסח שהוא קורא שייך לדירה הספציפית, ולא רק לבניין או לכתובת הנכונה.
על הבדיקות הרחבות יותר שחשוב לבצע בעסקה כתבנו במדריך רכישת דירה יד שנייה – אילו בדיקות משפטיות נעשות בדרך לעסקה.
מהו בית משותף?
בניין עם מספר דירות אינו בהכרח ״בית משותף״ רק מפני שמספר משפחות מתגוררות בו.
מבחינה רישומית, בית משותף הוא בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים.
במסגרת הרישום נוצרת חלוקה לדירות ולתתי-חלקות, וניתן להסדיר גם רכוש משותף והצמדות כגון חניה, מחסן, גג או שטח אחר.
משרד המשפטים מאפשר להפיק מתיק הבית המשותף שלושה מסמכים מרכזיים:
- צו רישום הבית המשותף
- תקנון
- תשריט הבית המשותף
התשריט יכול להיות חשוב במיוחד כאשר רוצים להבין איזו דירה נרשמה, מה גבולותיה ואילו הצמדות משויכות אליה.
אז מהי רשות מקרקעי ישראל?
רשות מקרקעי ישראל – רמ״י – מנהלת את מקרקעי ישראל בהתאם למסגרת החוקית החלה עליהם.
בדירות מסוימות, הזכות של האדם אינה מתחילה מבעלות פרטית מלאה בקרקע אלא מזכות הקשורה למקרקעין המנוהלים על ידי רמ״י.
אחת הזכויות שנפוצות בהקשר הזה היא חכירה.
עם השנים בוצעו מהלכים שמאפשרים בחלק מהנכסים המהוונים במגזר העירוני להקנות בעלות מלאה או להעניק זכויות משודרגות, אבל אין להסיק מכך שכל נכס שמקושר לרמ״י נמצא באותו מצב. רמ״י מפרידה בין נכסים הרשומים בטאבו, נכסים שטרם נרשמו שם ונכסים שמנוהלים גם באמצעות גורם משכן.
דירה על קרקע של רמ״י יכולה להיות רשומה בטאבו
זו נקודה חשובה.
״רמ״י״ ו״טאבו״ אינם בהכרח שתי חלופות שסותרות זו את זו.
נכס יכול להיות קשור למקרקעי ישראל ובמקביל להיות רשום בלשכת רישום המקרקעין.
כאשר נכס רשום בטאבו, רמ״י עצמה מפנה לקבלת נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין.
לכן השאלה הנכונה אינה:
״הדירה ברמ״י או בטאבו?״
אלא:
איפה רשומה הזכות היום, ומהו המסמך הרשמי שמוכיח את מצב הזכויות בנכס הזה?
מהו אישור זכויות של רמ״י?
כאשר נכס המנוהל על ידי רמ״י אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, ניתן במקרים המתאימים להפיק אישור זכויות.
האישור מבוסס על נתוני הנכס המתנהלים ברשות ויכול לשמש להצגת המצב הרשום ברמ״י.
לפי רמ״י, אישור זכויות מופק ביחס לנכסים שאינם רשומים בטאבו. כאשר הנכס כבר רשום בלשכת רישום המקרקעין, המקור המתאים הוא נסח הרישום.
זו הסיבה שלא נכון לבקש באופן אוטומטי ״אישור זכויות מרמ״י״ בכל עסקת דירה.
צריך קודם לדעת באיזו מערכת הנכס מתנהל.
ומהי חברה משכנת?
חברה משכנת היא גורם שמנהל רישום של זכויות בפרויקט או בנכס בתקופה שבה הרישום הסופי בלשכת רישום המקרקעין עדיין לא הושלם.
בדרך כלל פוגשים את המונח בפרויקטים שבהם נדרש לעבור מספר שלבים לפני שכל דירה יכולה להירשם כתת-חלקה על שם בעליה בטאבו.
החברה המשכנת מנהלת את רישומי הזכויות והפעולות הקשורות בהן במסגרת אחריותה עד להשלמת הרישום המתאים.
רמ״י עצמה מבחינה בין נכס שהיא מנהלת ישירות לבין נכס שמנוהל גם על ידי חברה משכנת או גורם מאכלס. כאשר קיימת חברה משכנת, רמ״י מציינת כי לצורך קבלת אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב יש לפנות לגורם שמנהל את הנכס.
מה מקבלים מרמ״י כאשר קיימת חברה משכנת?
במצב כזה יכולה רמ״י להפיק מסמך שנקרא הודעה על רישום זכויות בנכס.
אבל חשוב לשים לב להבדל בשם ובמשמעות.
רמ״י מדגישה שהודעה כזו, ביחס לנכס המנוהל גם על ידי חברה משכנת או גורם מאכלס, אינה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב.
כדי לקבל את אישור הזכויות הרלוונטי, יש לפנות לחברה או לגורם שמנהל בפועל את רישומי הזכויות.
כלומר, מסמך שמופק מרמ״י אינו תמיד סוף הבדיקה.
שלושת המצבים במבט אחד
| מצב הרישום | מסמך מרכזי לבדיקה | הגוף הרלוונטי |
|---|---|---|
| הדירה רשומה בפנקסי המקרקעין | נסח טאבו | הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין |
| הנכס מנוהל ברמ״י ואינו רשום בטאבו | אישור זכויות | רשות מקרקעי ישראל |
| הנכס מנוהל באמצעות חברה משכנת | אישור זכויות מהגורם המנהל | החברה המשכנת או הגורם המשכן |
הטבלה מתארת את המבנה הבסיסי בלבד. נכס מסוים יכול לכלול שכבות נוספות של רישום, חוזי חכירה, התחייבויות או מסמכים שנדרש לבדוק.
למה בכלל נוצר מצב שבו דירה עדיין לא רשומה בטאבו?
כדי לרשום דירה מסוימת כיחידה עצמאית צריך שהתשתית הרישומית תאפשר זאת.
בפרויקטים מסוימים נדרשים שלבים כגון:
- הסדרת ורישום הקרקע
- פרצלציה
- רישום בית משותף
- יצירת תתי-חלקות
- רישום הזכויות של בעלי הדירות
רמ״י מציינת כי לצורך רישום או עדכון זכויות בטאבו נדרש שהקרקע תהווה יחידת רישום נפרדת, או שתהיה קיימת תת-חלקה לאחר רישום צו בית משותף.
לכן בפרויקט חדש יכול לחלוף זמן בין היום שבו הקונה מקבל את הדירה לבין היום שבו שמו מופיע בנסח טאבו נפרד של אותה דירה.
מהי פרצלציה?
פרצלציה היא הליך רישומי ותכנוני שבמסגרתו מוסדרים גבולות וחלוקה של חלקות באופן שמאפשר להתקדם ברישום.
בלי להיכנס לכל המורכבות המקצועית, אפשר לחשוב עליה כחלק מהתשתית שמאפשרת להפוך שטח גדול או מבנה רישומי קודם ליחידות שניתן לרשום באופן מסודר.
לאחר שיש חלקה מתאימה ובניין נרשם כבית משותף, ניתן ליצור את תתי-החלקות שמייצגות את הדירות.
לכן כאשר אומרים על פרויקט ״הטאבו עדיין בתהליך״, כדאי להבין באיזה שלב בדיוק נמצא הרישום, ולא להסתפק בביטוי הכללי.
מה צריך לבדוק בדירה שמנוהלת בחברה משכנת?
היעדר נסח טאבו אינו אומר שאין דרך לבדוק זכויות.
פשוט צריך להשתמש במסמכים המתאימים למסלול הרישום הקיים.
בהתאם לנכס, הבדיקה יכולה לכלול:
- אישור זכויות עדכני
- זהות בעלי הזכויות הרשומים אצל החברה
- משכנתאות או התחייבויות הרשומות אצלה
- עיקולים או מגבלות
- התחייבויות קודמות להעברת הזכות
- פרטי הנכס והצמדות
- מצב רישום הבית המשותף
- מצב ההליך לקראת רישום בטאבו
- דרישות החברה לצורך העברת זכויות
המטרה היא להגיע לאותה שאלה בסיסית שהיינו שואלים בטאבו: מה מצבו המשפטי של הנכס ומי רשאי להעביר אותו?
האם אפשר לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?
עצם העובדה שדירה עדיין אינה רשומה כתת-חלקה בטאבו אינה אומרת שאי אפשר לבצע בה עסקה.
קיימים בישראל נכסים רבים שזכויותיהם הועברו לאורך השנים באמצעות רמ״י, חברות משכנות ומסלולי רישום אחרים.
אבל המבנה המשפטי והמסמכים של העסקה צריכים להתאים למצב הזה.
למשל, במקום מנגנון שמתבסס רק על רישום הערת אזהרה בטאבו, ייתכן שיהיה צורך במנגנונים ובמסמכים אחרים שנועדו להגן על זכויות הקונה בתקופת הביניים.
זו אחת הסיבות לכך שבדיקת דירה יד שנייה לפני רכישה צריכה להתחיל בזיהוי מסלול הרישום ולא בהנחה שכל דירה בישראל מתנהלת באותה דרך.
מה קורה למשכנתה אם אין עדיין טאבו?
גם משכנתה צריכה להתאים למסלול שבו הזכויות מנוהלות.
כאשר הזכות כבר רשומה בפנקסי המקרקעין, ניתן לרשום משכנתה על הזכות הרשומה. משרד המשפטים מפעיל שירות ייעודי לכך.
בנכסים שמנוהלים ברמ״י ואינם רשומים בטאבו או בחברה משכנת, רמ״י יכולה להנפיק כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת הגוף המלווה.
במסמך זה מתחייבת הרשות, בין היתר, שלא להשלים את רישום הזכויות מבלי לרשום במעמד המתאים גם את המשכנתה, ושלא לאשר העברת זכויות ללא הסכמת הגוף המלווה בהתאם לתנאים.
לכן גם הבנק צריך לדעת בדיוק באיזו מערכת נמצאות הזכויות.
ומה קורה כאשר רוצים למכור?
גם העברת זכויות תלויה במצב הרישומי.
אם הדירה רשומה בטאבו, הפעולות מבוצעות במסגרת רישום המקרקעין ובהתאם למסמכים ולתנאים הדרושים להעברת הזכות.
כאשר מדובר בנכס שמנוהל ברמ״י, עשויים לחול גם תנאים הקשורים לרשות.
רמ״י מציינת, למשל, שמקרים מסוימים של העברת זכויות יכולים לדרוש תשלום חובות או טיפול בתנאי החכירה. מצד שני, בנכסי מגורים עירוניים מהוונים הרשומים בטאבו ושאין בנסח שלהם מגבלה על העברה וירושה, אין בהכרח צורך בקבלת אישור רמ״י להעברה.
כלומר, גם המונח ״נכס של רמ״י״ אינו מספיק כדי לדעת מה נדרש בעסקה.
ומה אם הזכויות רשומות בחברה משכנת?
במצב כזה ההעברה מתבצעת בדרך כלל גם מול החברה שמנהלת את הזכויות.
לחברה עשויות להיות דרישות מסמכים ותהליך משלה לצורך עדכון הרישום.
רק לאחר השלמת הפעולות הנדרשות יכול הקונה להופיע כבעל הזכות במערכת שמנהלת החברה, ובהמשך, כאשר ניתן יהיה לבצע את הרישום הסופי, הזכויות עשויות לעבור לרישום בפנקסי המקרקעין.
לכן בעסקה כזאת חשוב להבין לא רק מה צריך לעשות ביום החתימה אלא גם איך נראה סוף מסלול הרישום.
״אישור זכויות״ ו״נסח טאבו״ אינם אותו מסמך
שני המסמכים יכולים לענות על שאלות דומות, אבל הם מגיעים ממערכות שונות.
נסח טאבו הוא תוצר של מרשם המקרקעין.
אישור זכויות משקף רישום זכויות שמנוהל בגוף אחר, למשל רמ״י או חברה משכנת.
אין טעם לבחור ביניהם לפי מה שנראה ״חזק יותר״.
המסמך הנכון הוא המסמך שמגיע מהמערכת שבה מנוהלות הזכויות בנכס.
אם הדירה רשומה בטאבו, בודקים נסח.
אם הזכות עדיין מנוהלת במקום אחר, צריך לפנות למרשם הרלוונטי.
גם בתוך הטאבו צריך להבין מה רשום
עצם העובדה שהצלחנו להפיק נסח אינה אומרת שסיימנו את הבדיקה.
צריך לקרוא את התוכן.
למשל:
- האם האדם שמוכר רשום כבעל מלוא הזכות?
- האם קיימים כמה בעלים?
- האם מדובר בבעלות או בחכירה?
- האם רשומה משכנתה?
- האם קיימת הערת אזהרה?
- האם מופיע עיקול?
- האם קיימת הגבלה על העברת הזכות?
נסח טאבו הוא מקור מידע. הוא אינו מסקנה אוטומטית שלפיה ״הכול תקין״.
מהי חכירה?
חכירה היא זכות שכירות לתקופה ארוכה, ובמקרקעי ישראל היא הייתה ועודנה חלק מרכזי ממבנה הזכויות בנכסים רבים.
לכן בנסח טאבו יכול אדם להופיע כבעל זכות חכירה ולא כבעלים של הקרקע.
אין להסיק מכך לבדו שקיימת בעיה.
צריך להבין את תנאי החכירה, האם היא מהוונת, האם קיימות מגבלות ומה נדרש במקרה של העברת זכויות.
רמ״י מפעילה מסלולים שבמסגרתם בעלי זכויות מסוימות בחכירה מהוונת במקרקעין עירוניים יכולים לקבל בעלות או הטבות דומות לבעלות, בכפוף לתנאים החלים על הנכס.
מה פירוש ״חכירה מהוונת״?
באופן בסיסי, היוון מתייחס למצב שבו תשלומי החכירה עבור התקופה הרלוונטית שולמו מראש בהתאם למסגרת החלה על הנכס.
למעמד הזה עשויה להיות משמעות ביחסים מול רמ״י ובפעולות כמו העברת זכויות.
לדוגמה, רמ״י מבחינה בתהליך העברת זכויות בין נכסים מהוונים לבין נכסים שאינם מהוונים, שבהם עשוי להתעורר צורך בתשלום דמי הסכמה או חובות אחרים.
לכן גם כאשר שתי דירות נמצאות על מקרקעי ישראל, אין להסיק שהדרישות להעברתן זהות.
חניה, מחסן וגינה צריכים להיבדק במערכת הרישום
אחת הסיבות שרישום זכויות חשוב כל כך היא שהעסקה אינה תמיד מסתכמת בארבעת קירות הדירה.
בדירה יכולים להיות:
- חניה
- מחסן
- גינה
- גג
- שטח אחר שהוצמד לדירה
כאשר הבית רשום כבית משותף, ניתן לבדוק את צו הרישום, התקנון והתשריט כדי להבין את מבנה הבית וההצמדות הרשומות.
שימוש שנמשך שנים אינו בהכרח זהה לזכות רשומה.
משפחה יכולה להשתמש בחניה מסוימת במשך זמן רב, ועדיין נדרש לבדוק מהו הבסיס המשפטי לשימוש כאשר הדירה נמכרת.
מה הקשר בין הרישום לבין ירושה?
גם לאחר פטירת בעל דירה, צריך לחבר בין שני מערכי מסמכים.
מצד אחד קיימים מסמכי הירושה שקובעים מי היורשים או נותנים תוקף לצוואה.
מצד שני קיימת מערכת הרישום שבה נמצאת הדירה.
לכן לאחר קבלת צו מתאים עדיין יכולה להידרש פעולה מול הטאבו, רמ״י או חברה משכנת כדי לעדכן את הזכויות בנכס.
על ההבדל בין מסמכי הירושה עצמם הרחבנו במדריך צו ירושה וצו קיום צוואה – מה ההבדל ביניהם.
ומה הקשר לגירושין?
גם בהליכי פרידה יכולה להיות משמעות גדולה לשאלה כיצד דירה רשומה.
אם בני זוג מסכימים שאחד מהם יקבל את זכויות האחר בדירה, עצם הסעיף בהסכם גירושין אינו בהכרח הפעולה האחרונה.
צריך לבחון כיצד מעבירים את הזכות בפועל, מה קורה למשכנתה, אילו אישורים נדרשים ומהו המרשם שבו צריך לעדכן את הבעלות או החכירה.
כלומר, יש הבדל בין ההתחייבות להעביר דירה לבין השלמת רישום ההעברה.
רישום הזכויות אינו אומר שהמצב התכנוני נבדק
זו הבחנה חשובה במיוחד ברכישת נכסים.
נסח טאבו או אישור זכויות מספרים על הזכויות כפי שהן מתועדות במרשם הרלוונטי.
הם אינם בהכרח מוכיחים שכל בנייה שבוצעה בדירה קיבלה היתר, שכל שימוש בנכס מותר או שהמצב בשטח תואם בכל פרט למסמכי התכנון.
גם רמ״י מציינת במפורש שאישור זכויות או הודעה על רישום זכויות אינם מהווים אישור לשימושים שאינם מוסדרים.
לכן בדיקת רישום ובדיקה תכנונית הן שכבות שונות.
ומה לגבי חיפה והצפון?
העקרונות של רישום מקרקעין הם ארציים, אבל בחיפה וביישובים ותיקים בצפון ניתן לפגוש מגוון גדול של מבנים רישומיים.
יש בניינים ותיקים שכבר רשומים כבתים משותפים במשך שנים, לצד נכסים שעברו תהליכי רישום שונים, מקרקעי רמ״י, פרויקטים חדשים ונכסים שבהם קיימות שכבות רישום היסטוריות.
אין כלל שלפיו נכס בשכונה מסוימת בחיפה יהיה בהכרח בטאבו, ברמ״י או בחברה משכנת.
צריך לבדוק את הנכס המסוים.
משרד המשפטים מפעיל גם את לשכות הרישום וההסדר הרלוונטיות לחיפה, אך ברוב הבדיקות הראשוניות ניתן כיום לקבל מסמכים ומידע באמצעות השירותים המקוונים.
איך יודעים מאיפה להתחיל?
אפשר לחשוב על הבדיקה כעל סדר קצר של שאלות.
האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין?
אם כן, מתחילים בדרך כלל מנסח טאבו עדכני.
אם הוא אינו רשום בטאבו – האם הוא מנוהל ברמ״י?
אם כן, בודקים איזה מסמך זכויות ניתן לקבל ומהו מצב הרישום.
האם קיימת חברה משכנת?
אם כן, צריך לזהות אותה ולבדוק את אישור הזכויות שמנוהל אצלה.
האם מדובר בבית משותף?
אם כן, ייתכן שיהיה צורך גם בצו, בתקנון ובתשריט.
האם קיימים משכנתה, עיקול, התחייבות או מגבלה?
יש להבין כיצד הם משפיעים על הפעולה שמתכוונים לבצע.
המסמך החשוב הוא לא זה שנשמע הכי רשמי – אלא זה ששייך לנכס
טאבו, רמ״י וחברה משכנת אינם שלושה סוגים שונים של דירות.
הם חלק ממערכת הרישום והניהול של זכויות מקרקעין בישראל, ונכס יכול לעבור לאורך חייו בין שלבים ומערכות שונות.
לכן כשבודקים דירה, השאלה הראשונה אינה אם יש למוכר ״נייר שמוכיח שהדירה שלו״.
השאלות המדויקות יותר הן:
איפה הזכות רשומה כרגע?
איזה מסמך רשמי משקף את הרישום הזה?
מה בדיוק רשום בו?
ומה עדיין צריך לקרות כדי שניתן יהיה להעביר את הזכות לאדם אחר?
ברגע שמבינים את ארבע השאלות האלה, המונחים ״טאבו״, ״רמ״י״ ו״חברה משכנת״ הופכים ממילים מבלבלות למפה שמסבירה איפה נמצאת הזכות ומהו הצעד הבא.
למדריכים נוספים ניתן לעבור לקטגוריית מקרקעין ונדל״ן במשפטי חיפה.
הבהרה: המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקת מצב הזכויות, המסמכים ונסיבות הנכס על ידי בעל מקצוע מתאים. מידע נוסף מופיע בהבהרה המשפטית של משפטי חיפה.
